城市規(guī)劃對城市土地價格的影響論文

　　城市規(guī)劃對城市土地價格的影響論文
　　1、前言
　　城市規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，它通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實施，達到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市人民現(xiàn)在及未來的生活和工作提供良好的條件。城市規(guī)劃的主要職能是指導和控制城市土地使用、空間布局，布置各項物質(zhì)要素，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。因此城市規(guī)劃對城市發(fā)展和建設(shè)是非常重要的，而城市土地是城市生產(chǎn)生活的主要承載體，也是城鎮(zhèn)居民活動的主要場所，是城市規(guī)劃的主要研究對象。通過對城市土地利用進行人的主觀干預(yù)，挖掘城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地資源利用潛能，將會不斷提升土地資源利用價值，改變供求關(guān)系，從而對土地資源價格產(chǎn)生重要的影響。
　　從城市規(guī)劃的角度劃分，納入規(guī)劃體系的城市土地包含兩部分，一部分是正在利用中的城市土地，一部分是待利用的土地。對正在利用中的城市土地而言，其自然、社會經(jīng)濟屬性相對穩(wěn)定，并在特定的時期，形成了相對穩(wěn)定的土地資源價格。對城市規(guī)劃范圍內(nèi)還未利用的土地而言，其自然、社會經(jīng)濟屬性正處在
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到13.5萬元/畝，住宅均價達到10.7萬元/畝，工業(yè)用地均價達到5.3萬元/畝，這種地價標準遠遠高于納入規(guī)劃之前的地價交易標準（規(guī)劃前最優(yōu)土地價格一般為4萬左右）。
　　2.2城市規(guī)劃期限對新增城市土地價格的影響
　　城市規(guī)劃期限是指城市規(guī)劃的效力作用的時間，一般為10—15年。在正常條件下，在城市規(guī)劃期限內(nèi)，規(guī)劃范圍內(nèi)新的土地資源將全部產(chǎn)生用途轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫�。�?guī)劃期限對城市土地資源價格影響的主要機理是規(guī)劃期限長短影響土地資源經(jīng)濟效益的發(fā)揮，并影響土地利用方式的穩(wěn)定性和土地資源在時空上的優(yōu)化配置。
　　2.3城市規(guī)劃性質(zhì)對新增土地資源價格的影響
　�。�1）影響機理
　　城市規(guī)劃性質(zhì)是指新規(guī)劃的城市用地作為何種功能，一般分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和綜合用地區(qū)。城市規(guī)劃對新規(guī)劃區(qū)域界定的不同土地資源用途對土地資源價格影響最為明顯。一般情況下，規(guī)劃商業(yè)區(qū)土地資源價格大于住宅區(qū)，住宅區(qū)大于工業(yè)區(qū)，綜合用地區(qū)介于兩者之間。城市規(guī)劃性質(zhì)對土地資源價格的影響主要機理是土地資源不同用途所產(chǎn)生土地收益存在差異，由此引起的土地資本化率還原成土地資源的價格就相對較高。無庸質(zhì)疑，城市規(guī)劃性質(zhì)導致土地資源價格變化的驅(qū)動力最為明顯。當然如何確定城市規(guī)劃區(qū)的城市用地性質(zhì)，應(yīng)全面衡量城市土地資源的區(qū)位條件，土地質(zhì)量和土地利用現(xiàn)狀等相關(guān)要素。
　　（2）實證分析
　　根據(jù)《南昌市城市總體規(guī)劃（2003～2020）》和結(jié)合南昌市城市規(guī)劃區(qū)土地定級及基準地價更新成果進行分析，綜合不同用地類型，城市規(guī)劃新增用地主要集中在城市土地質(zhì)量等級中最末級別的2-3級。下面以不同土地用地性質(zhì)的最末級別為例對比分析在不同用地性質(zhì)條件下的土地資源價格差異，見圖1：
　　2.4城市規(guī)劃容積率對土地資源價格的影響
　�。�1）影響機理
　　城市規(guī)劃容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，不同功能的城市用地區(qū)建筑物面積與所占土地面積的比例。規(guī)劃容積率影響土地資源價格的主要機理是在影響土地價格其他因素既定的條件下，土地收益高低取決于容積率的大小，容積率越高，單位土地面積所產(chǎn)生的收益越多，容積率越低，單位土地面積所產(chǎn)生的收益越少，從而使土地價格隨著規(guī)劃容積率不同而差異明顯。規(guī)劃容積率對土地資源價格影響較為明顯，在不同的容積率標準下，土地資源評估的價格是不一樣的，并且存在較大的差異。因此，土地資源價格是指在一定容積率下的價格。
　�。�2）實證分析
　　以南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)住宅用地末級土地為例，假設(shè)在影響土地價格其他因素不予考慮的條件下分析規(guī)劃容積率對新增城市用地價格的影響。
　　城市規(guī)劃設(shè)定容積率對應(yīng)的地價表
　　設(shè)定容積率
　　修正系數(shù)
　　對應(yīng)的土地價格
　　通過上表分析可知，容積率變化率與地價變化率相一致，容積率提高，地價則上升，反之，則下降。因此，合理確定規(guī)劃容積率，對提高土地資源利用效益，對集約節(jié)約利用土地資源，對提高不動產(chǎn)經(jīng)濟運行效益具有十分重要的意義。
　　2.5規(guī)劃市政設(shè)施對土地資源價格的影響
　�。�1）影響機理
　　規(guī)劃市政設(shè)施主要是指供水設(shè)施、排水設(shè)施、供氣設(shè)施、供電設(shè)施、供熱設(shè)施、電訊設(shè)施、交通條件、景觀布設(shè)等，也即土地開發(fā)程度。從一般商品內(nèi)涵出發(fā)，凝聚在商品中無差別的人類勞動越多，商品價值越高。土地是一種特殊商品，在不考慮“虛幻”的土地價格前提下，一般商品價值理論同樣適合土地價值的形成過程。規(guī)劃市政設(shè)施是形成土地資源價值的計劃，是反映在規(guī)劃期內(nèi)將對土地資源凝聚多少人類無差別勞動的依據(jù)。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果規(guī)劃市政設(shè)施齊全，功能完善，則意味著該規(guī)劃區(qū)域土地資源價格較高。
　�。�2）實證分析
　　根據(jù)土地開發(fā)程度不同，可以把土地分為生地、毛地和熟地 ……（未完，全文共3960字，當前僅顯示2000字，請閱讀下面提示信息。收藏《城市規(guī)劃對城市土地價格的影響論文》）