論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)必要性

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)
　　房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性以及市場(chǎng)機(jī)制的天然缺陷致使無法依靠市場(chǎng)自身的力量解決這些問題，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了理論依據(jù)。
　　一土地市場(chǎng)的易壟斷性與土地投機(jī)：政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之＿
　　土地不僅是一種非常重要的社會(huì)財(cái)富，更是﹁種極為稀缺的生產(chǎn)要素，其社會(huì)財(cái)富的價(jià)值正是由其生產(chǎn)要素價(jià)值或其經(jīng)濟(jì)潛力所決定的。因此，土地及其形成的要素市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中占有十分重要的地位，土地市場(chǎng)是否正常運(yùn)行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)能否正常運(yùn)行。
　　由于土地自然供給的零彈性、經(jīng)濟(jì)供給的低彈性以及區(qū)位的固定性，決定了土地具有天然的易壟斷性；土地供給的低彈性、土地產(chǎn)權(quán)交易的分散性以及交易過程中信息的不完全性共同決定了土地極易成為投機(jī)追逐的對(duì)象。
　　土地投機(jī)沒有增加社會(huì)財(cái)富，卻導(dǎo)致了社會(huì)財(cái)富的重新分配；沒有提高土地資源的利用效率，卻使資源配置偏離了正常情形下市場(chǎng)地價(jià)所引導(dǎo)
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產(chǎn)市場(chǎng)看作壟斷競爭性市場(chǎng)更為符合實(shí)際。
　　理論分析表明，在壟斷競爭的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，開發(fā)商憑借對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的壟斷和產(chǎn)品差異化的天然優(yōu)勢(shì)，利用交易雙方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息占有的不對(duì)稱性，享有住宅供給和定價(jià)的主導(dǎo)性優(yōu)勢(shì)，目前杭州市樓市存在的所謂“惜售”現(xiàn)象，其實(shí)質(zhì)是一些開發(fā)商認(rèn)識(shí)并利用了房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種不完全競爭性，特別是樓市信息占有的不對(duì)稱性，人為制造住宅供應(yīng)稀缺性以抬高樓市價(jià)格的一種自利行為。
　　住宅市場(chǎng)的不完全競爭性及其市場(chǎng)結(jié)果的無效性無法通過市場(chǎng)自身的力量加以糾正，外部力量的介入就成為必然選擇。在住宅市場(chǎng)上買方占據(jù)劣勢(shì)的情況下，政府干預(yù)幾乎成為唯一可行的選擇。
　　四住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的雙重性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之四
　　與其他產(chǎn)業(yè)相比，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)歷來是雙重的：既有促進(jìn)資源有效配置以推動(dòng)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又有保障社會(huì)中低收入階層住房權(quán)利的社會(huì)目標(biāo)。
　　前面的分析表明，追逐利潤最大化使得市場(chǎng)提供的住宅產(chǎn)品無論是數(shù)量和價(jià)格均難以達(dá)到社會(huì)要求的最優(yōu)水平，而住宅產(chǎn)品作為一種生活必需品，它沒有替代品可供人們選擇。這種情況下，住宅保障的社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須考慮市場(chǎng)以外的機(jī)制。這種機(jī)制就是政府的直接干預(yù)和間接調(diào)控。
　　在實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)目標(biāo)方面，政府當(dāng)然有多種選擇：比如直接為中低收入者提供廉租或廉價(jià)住房、提供住房補(bǔ)貼等，這些福利性措施都屬于政府轉(zhuǎn)移支付的范疇。另外，政府還可以利用公共權(quán)利調(diào)整、控制和引導(dǎo)開發(fā)商的供給行為，讓其為中低收入居民提供他們的購買力可以承受的普通住房。這個(gè)意圖既可以通過政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行歧視性稅收或補(bǔ)貼政策來間接地實(shí)現(xiàn)，也可以通過直接的行政干預(yù)來達(dá)到：比如政府可以通過控制住宅用地的供給來實(shí)現(xiàn)其建立住宅保障體系的目標(biāo)。在城市土地為國家所有的制度前提下，政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供給主體，它有權(quán)利按照公共利益的要求決定其土地的投放量和用途。
　　五房地產(chǎn)業(yè)的特殊性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之五
　　房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位。作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎(chǔ)。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的。
　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素高度密切結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極為缺乏供給彈性且位置固定的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機(jī)因素，將會(huì)在較短時(shí)期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，經(jīng)濟(jì)泡沫的過度集聚將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期因某種擾動(dòng)而逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條會(huì)突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)立即崩潰。這會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來致命性破壞。顯然，政府著眼于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，建立針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)甄別機(jī)制，采用適當(dāng)?shù)耐恋亟灰卓刂�、金融與稅收手段調(diào)控，甚至必要的行政性干預(yù)都是必要的、合理的。
　　六房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控——國際通行做法
　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特規(guī)律性，世界上大多數(shù)國家或地區(qū)均用嚴(yán)格的政府調(diào)控措施加以應(yīng)對(duì)。這些手段既包括稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、價(jià)格與租金控制等經(jīng)濟(jì)性手段，也包括土地利用計(jì)劃、區(qū)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強(qiáng)制性公開交易信息等行政性手段，還包括道義勸告手段，不一而足。政策手段組合運(yùn)用基于對(duì)各國或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況的分析。
　　二、杭州市房地 ……（未完，全文共5348字，當(dāng)前僅顯示1878字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)必要性》）