專題評述：中國經濟改革與房地產業(yè)的發(fā)展

專題評述：中國經濟改革與房地產業(yè)的發(fā)展

對住宅成為新的消費熱點的幾點看法□孟曉蘇(中國房地產業(yè)協會副會長、中房指數系統(tǒng)理事會理事長、經濟學博士)1997年中國大陸經濟發(fā)展的熱點之一將是推動住宅建設和房地產業(yè)的發(fā)展并帶動相關產業(yè)的發(fā)展。我對這一問題做以下兩點分析與預測。

1.城鎮(zhèn)居民住房消費熱點正在趨向形成

第一點分析與預測就是城鎮(zhèn)居民新的消費熱點已基本趨向于形成。從80年代以來中國改革開放以后的實踐看,除了投資推動生產以外,消費對于生產的推動作用越來越重要,特別是增強居民消費并由此形成的若干消費熱點推動了若干最終產品的生產,這些最終產品的生產又涉及到若干相關產業(yè)產品的生產,由此推動了相關產業(yè)的發(fā)展和經濟的發(fā)展。
80年代以來,圍繞我國居民的若干消費熱點形成了至少三次消費熱潮,從這些消費熱潮中我們可以看到我國城市居民的消費帶有明顯的排浪式消費的特點,就像海潮一樣一浪浪涌來的消費熱潮。80年代初期,“老三大件”的流行說明我國城市的居民已具有了三位數字的消費能力;到80年代中期,“新三大件”已開始進入家庭,說明城市居民已具有了四位數字的消費能力;80年代末期,“新三大件”的更新產品進入家庭,包括彩色電視機代替黑白電視機,自動化洗衣機代替自動化程度不高的洗衣機以
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居民到了一個需要尋求消費熱點的階段。與此同時,可以看到在沒有銀行抵押貸款和其它政策扶持下,城市居民個人購房率在這幾年有了一個急劇增長。從1992年的26%增長到1996年超過50%以上,1995年達到54%。由于對住房的強烈需求,由此推動了住宅供給,住宅生產這幾年增長很快,從年峻工1億多平方米到后來年竣工2億多平方米,到96年竣工2.7億平方米,也推動了建筑業(yè)的發(fā)展,使人均使用面積達11.8平方米。從這些都可以看到住宅消費作為一種最終產品,在推動生產從80年代以來的經濟發(fā)展方面起了重要作用,住宅消費導向非常明顯。
現在,對老百姓買什么的問題越來越為各個新聞媒體所關注。那么,97年居民到底想買什么?有許多居民就對著記者、對著電視機鏡頭說,如果有條件首先就買房。我們可以預期,購房這種消費也將是排浪式的;因為它也屬于居民基本需求。盡管城市居民人均使用面積已達11.8平方米,居住面積達到人均
8.2平方米,但是相比歐美國家的人均使用面積35—
40平方米,相比于新加坡及中國臺灣省的人均使用面積28平方米來說,我們還是太少了,居民對住房有迫切需求,關于這些社會各個方面都開始看到了。因此,自國務院提出住宅消費將成為消費熱點,住宅建設將成為新的經濟增長點以來,沒有人能有理由提出異議。這是第一方面的分析,就是城鎮(zhèn)居民消費熱點正在趨向形成。

2.住宅建設成為新的經濟增長點的制約因素有
可能化解
第二方面分析與預測就是,住宅建設成為新的經濟增長點的制約因素在新的一年里有可能化解。
從城鎮(zhèn)居民儲蓄情況分析,自90年代初期住宅消費就有可能成為當時的消費熱點,但由于歷史上固有的或歷史上形成的一些制約因素,包括政策性制約及其它不利因素的影響,造成這種消費熱點的形成遲滯,現在看來,這些困難有可能化解。

第一個因素是住房制度的制約。表現在過去多年的福利性住房,低租金包括以后房改的補貼價售房。而房改的進程又遲緩,大部分有可能分房的人還在等待分房等等。因此,舊的住房制度和新房進入老_是發(fā)展住宅消費的主要制約因素。

第二個因素就是信貸政策的制約。金融服務不配套,居民還得用現錢買房,抵押貸款方式長期沒有發(fā)育。實際上消費沒有推動,銀行的信貸資金大量積壓在半拉子工程和積壓的商品房上,對國家造成的損失同樣是巨大的。

第三方面就是財稅政策的制約。根據現在的財稅政策,進入房價的稅收量還是比較大,費用比較高,特別是近兩三年一些不該進入房價的亂收費紛紛擠入房價,特別是一些壟斷性行業(yè)人為地提高收費標準,造成房價的不合理上揚。

第四方面的制約因素就是居民消費觀念慣性的影響。由于長期實行福利分房制度,人們形成了房子就不該值錢的觀念。因為在傳統(tǒng)制度下,往往工作三四年就可以分得一套房子,所以許多老百姓認為用三五年的工資甚至是用三五年工資結余的儲蓄就應當買下來一套住房。許多居民存在著一種錯覺,認為房價高得不得了,根本買不起房子。其實,他們不了解即使在發(fā)達國家,一個中等收入家庭購買一套住房也是需要用10年至15年甚至是20年的分期付款才能得到。最近一段時期由于社會上誤傳房價要下降,所以持幣待購的因素也造成了發(fā)展住宅消費的新的制約因素。
以上的制約因素限制了購買力,遲滯了新的一輪消費熱潮到來的時期。這幾年商品房空置不能不說也是與制約因素遲滯了消費熱潮到來有關。但同時,這種消費能力也叫“蓄之既久,其發(fā)必速”,中國城鎮(zhèn)居民已積聚了相當強的購買力�，F在可喜的是,政府及有關部門都看到了這個問題的重要性,已經要下決心積極研究解決制約因素,這樣就有可能啟動住宅消費,通過啟動住宅消費推進住宅建設,從而帶動相關產業(yè)發(fā)展及推動國民經濟新的增長點的形成。
中國有句古話:民以食為天,民以居為安。改革開放十八年以來,中國城市居民住房取得了可喜成果,在聯合國人居會議上,我國代表的發(fā)言受到世界各國的好評,侯捷部長還獲得了特別榮譽獎。中國人有自己的奮斗目標,就是要在20世紀末實現小康,在下世紀前十年達到中等發(fā)達國家的水平。在這里面,“小康水平”,“中等發(fā)達”也都包括提高生活質量,包括發(fā)展住房消費。聯合國人居會議提出的“人人享有一套適當的住房”同樣也是中國人所追求的目標。▲房產作為投資形式對啟動房地產市場的作用□蕭灼基(著名經濟學家,北京大學經濟學院教授,中房北京指數理事會特約專家)談5個觀點:第一觀點:中國住房建設不存在過熱。
前幾年曾提出中國房地產過熱的論點,是不符合實際的。香港地方小擁有600萬人口,其中約300萬居住在廉價房內, ……（未完，全文共8877字，當前僅顯示2425字，請閱讀下面提示信息。收藏《專題評述：中國經濟改革與房地產業(yè)的發(fā)展》）