物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的自然壟斷及其規(guī)制思路

目錄/提綱：……
一、“物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)”和“物業(yè)服務(wù)”
（一）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易的主體、標(biāo)的及其語詞
（二）物業(yè)服務(wù)：公共的還是個(gè)別的？
二、小區(qū)物業(yè)服務(wù)的“公共物品”屬性
（一）小區(qū)公共服務(wù)歸屬于特定的集體
（二）小區(qū)公共服務(wù)在效用上的不可分割性和相互依賴性
（三）小區(qū)公共服務(wù)在消費(fèi)上的非競(jìng)爭(zhēng)性
（四）小區(qū)公共服務(wù)在小區(qū)內(nèi)具有非排他性
三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)者的自然壟斷地位及其獲得
四、小區(qū)物業(yè)服務(wù)者濫用自然壟斷地位的行為及其弊害
（一）物業(yè)服務(wù)者的剝削性濫用行為
（二）物業(yè)服務(wù)者的內(nèi)部交叉補(bǔ)貼行為
（三）“劫持”業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
五、物業(yè)服務(wù)者濫用自然壟斷地位行為規(guī)制的基本思路
（一）規(guī)制路徑的選擇
（二）以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)制為重心
（三）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度
六、結(jié)語
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　　物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的自然壟斷及其規(guī)制思路
　　
　　肖江平（北京大學(xué)法學(xué)院副教授）
　　
　　【摘要】物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛頻繁已經(jīng)成為和諧社會(huì)建設(shè)的障礙之一。其治理困難的重要原因在于物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的自然壟斷地位及其濫用。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是小區(qū)業(yè)主們的“公共物品”，不可或缺。基于公共物品的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性和業(yè)主對(duì)公共物品的依賴，提供小區(qū)公共物品的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者獲得了自然壟斷地位。正是物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者濫用自然壟斷地位、牟取超額利益、侵害業(yè)主利益，導(dǎo)致了愈益頻繁的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛。解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛，應(yīng)當(dāng)借鑒對(duì)自然壟斷規(guī)制的思路，標(biāo)本兼治。
　　
　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)法規(guī)制；濫用市場(chǎng)支配地位；自然壟斷；公共物品
　　
　　
　　【正文】
　　
　　與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有關(guān)的爭(zhēng)論并沒有因《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的制定和實(shí)施而結(jié)束。相反，隨著一些地方為解決該《條例》實(shí)施過程中的新問題所進(jìn)行的地方性立法活動(dòng)的展開，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛的社會(huì)關(guān)注度不斷提高，制度問題的爭(zhēng)論日益激烈。[i]學(xué)界有關(guān)物業(yè)管理法律問題的研究，主要是從物權(quán)法、合同法等角度展開，并主要在明確物業(yè)的物權(quán)歸屬、物業(yè)服務(wù)合同等方面獲得了一定的進(jìn)展。然而，充斥于報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)媒體上物業(yè)服務(wù)糾紛的報(bào)道表明，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不令業(yè)主、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者等當(dāng)事人滿意。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛頻發(fā)，已經(jīng)成為和諧社會(huì)建設(shè)的不利因素之一。[ii]加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)制已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。然而，從市場(chǎng)規(guī)制法或競(jìng)爭(zhēng)法角度探討物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)制的還很少，從反壟斷角度剖析物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)糾紛成因的研究幾乎沒有。如果沒有對(duì)糾紛成因的法理分析，很難有針對(duì)性很強(qiáng)的規(guī)制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的制度設(shè)
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選擇權(quán)、較充分的公平交易權(quán)，自主性、主動(dòng)性較強(qiáng)，與業(yè)主在集貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、理發(fā)店消費(fèi)沒有區(qū)別；而公共服務(wù)則是由業(yè)主大會(huì)確定小區(qū)基本規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)者訂立合同，業(yè)主對(duì)小區(qū)基本規(guī)則、合同主要條款僅僅按一定比例享有投票權(quán)，根據(jù)法定和議定的議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)及其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)享有交易選擇權(quán)、公平交易權(quán)，單個(gè)業(yè)主的自主性、主動(dòng)性很弱。（4）從服務(wù)主體的可替代性上看，公共服務(wù)無法或難以由小區(qū)物業(yè)服務(wù)者以外的其他經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)；個(gè)別服務(wù)則正好相反。（5）在糾紛發(fā)生上，雖然同樣是物業(yè)服務(wù)者為業(yè)主提供的服務(wù)，個(gè)別服務(wù)的糾紛很少，即使發(fā)生也很容易解決；但公共服務(wù)極易發(fā)生糾紛，其發(fā)生頻率之高、社會(huì)影響之廣、解決難度之大，遠(yuǎn)非個(gè)別服務(wù)可及。這一特征，使得平時(shí)的報(bào)道、文獻(xiàn)和其他表述中，涉及的“物業(yè)服務(wù)”很少是指?jìng)�(gè)別服務(wù)，似乎物業(yè)服務(wù)就不包含個(gè)別服務(wù)，而是指公共服務(wù)。
　　
　　從現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主之間所訂立的物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)公共服務(wù)行為，即“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”[v]的行為。這為物業(yè)服務(wù)僅指面對(duì)小區(qū)業(yè)主的公共服務(wù)提供了法律依據(jù)。
　　
　　由此可以認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是由物業(yè)服務(wù)者提供的，以對(duì)業(yè)主的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行看護(hù)、維修、保養(yǎng)以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和一般秩序等公共服務(wù)為內(nèi)容的服務(wù)。由于商業(yè)性住宅類物業(yè)的業(yè)主更多、矛盾更集中、社會(huì)更關(guān)注、問題更典型，為集中論題，本文的討論以商業(yè)性住宅類物業(yè)公共服務(wù)市場(chǎng)為參照系。由于商業(yè)性住宅類物業(yè)與其他物業(yè)的共通性，本文的討論和觀點(diǎn)對(duì)商業(yè)性較弱的經(jīng)濟(jì)適用房、安居（安康工程）小區(qū)，對(duì)非住宅類多業(yè)主小區(qū)，也有一定的參考意義。
　　
　　二、小區(qū)物業(yè)服務(wù)的“公共物品”屬性
　　
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，小區(qū)物業(yè)服務(wù)具有比較顯著的“公共物品”屬性。何為“公共物品”（public goods）？提出者薩繆爾森和其后的布坎南、奧爾森、馬莫洛等人從不同的角度進(jìn)行了研究。如果從物品的技術(shù)特征角度來理解“，公共物品”是指那些在效用上具有不可分割性或效用的相互依賴性、[vi]在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的物品，[vii]因其具有集團(tuán)消費(fèi)的特征，所以也被稱為“集體消費(fèi)品”（collective consumption goods）和“俱樂部物品”（club goods）。[viii]如果從提供方式的角度來理解，“公共物品”采用集體提供或政府提供的方式。[i*]下面針對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的個(gè)性要素分別展開分析其“公共物品”屬性。
　　
　�。ㄒ唬┬^(qū)公共服務(wù)歸屬于特定的集體
　　
　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各種標(biāo)的，如公共保衛(wèi)、綠化、公共區(qū)域保潔以及房屋、建筑物共同部位及附屬設(shè)施設(shè)備、公用場(chǎng)地等的運(yùn)行、維護(hù)或修繕等，是共享該公共區(qū)域、設(shè)施的小區(qū)全體業(yè)主集體的需求。物業(yè)服務(wù)者提供的各種公共服務(wù)，也正是為小區(qū)集體提供并最終為小區(qū)每一位業(yè)主享有的服務(wù)。并且，這些服務(wù)只有對(duì)本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主才有意義，對(duì)非居于本小區(qū)的業(yè)主沒有明顯的外部性。因此，小區(qū)物業(yè)服務(wù)，是在本小區(qū)業(yè)主集體存續(xù)背景下的消費(fèi)品，是只有作為本小區(qū)成員——業(yè)主——才享有的“俱樂部物品”。小區(qū)公共服務(wù)對(duì)小區(qū)外的成員具有排他性，但對(duì)小區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主不具排他性。
　　
　　（二）小區(qū)公共服務(wù)在效用上的不可分割性和相互依賴性
　　
　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)者所提供的環(huán)境保潔、治安保衛(wèi)和小區(qū)綠化等公共服務(wù)，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都是具有效用的，而且這些效用還不可能或者很難被物理地分解到每一位業(yè)主身上。物業(yè)服務(wù)者所提供的對(duì)房屋和建筑物的維護(hù)和修繕、物業(yè)附屬公用設(shè)施設(shè)備（消防設(shè)備）的使用，也因其物理上的連通性而對(duì)整個(gè)小區(qū)的每個(gè)業(yè)主都具有效用。不僅其設(shè)施和服務(wù)不能從物理上進(jìn)行分割，而且諸多服務(wù)及其效用還不易精確、合理地量化、細(xì)化到每一位業(yè)主身上。每一位業(yè)主對(duì)這些設(shè)施和服務(wù)的消費(fèi)，都會(huì)對(duì)其他業(yè)主的消費(fèi)產(chǎn)生外部性。小區(qū)公用部位的存在，是小區(qū)公共服務(wù)的“公共物品”屬性的物理前提之一。
　　
　�。ㄈ┬^(qū)公共服務(wù)在消費(fèi)上的非競(jìng)爭(zhēng)性
　　
　　非競(jìng)爭(zhēng)性是公共物品與私人物品最重要的區(qū)別之一。小區(qū)內(nèi)的個(gè)別服務(wù)，如物業(yè)服務(wù)者為業(yè)主提供的室內(nèi)保潔服務(wù)、室內(nèi)裝修服務(wù)等，業(yè)主們對(duì)該商品和服務(wù)的消費(fèi)總量等于各個(gè)消費(fèi)之和，因此是私人物品（private goods）。但是，像物業(yè)服務(wù)者所提供的小區(qū)治安、綠化、公共清潔服務(wù)等，每位業(yè)主對(duì)該類服務(wù)的消費(fèi)不會(huì)減少任何其他業(yè)主的消費(fèi)。例如，一位業(yè)主享受了小區(qū)綠化帶來的美感，并不因此減少其他業(yè)主欣賞小區(qū)綠化時(shí)所帶來的美感；小區(qū)內(nèi)良好的公共秩序，對(duì)每一位業(yè)主都是同樣有益的，且不存在非此即彼或此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。這就使得小區(qū)的公共服務(wù)在一定的規(guī)模、范圍內(nèi)邊際成本為零。公共服務(wù)的這種非競(jìng)爭(zhēng)性，帶來了小區(qū)服務(wù)總成本的集約性，并奠定了小區(qū)物業(yè)服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)上的非競(jìng)爭(zhēng)性，也為有的業(yè)主“搭便車”行為提供了條件。
　　
　　（四）小區(qū)公共服務(wù)在小區(qū)內(nèi)具有非排他性
　　
　　消費(fèi)上的非競(jìng)爭(zhēng)性，還帶來了受益上的非排他性。非排他性，是指從技術(shù)上不可能或者必須花費(fèi)巨大的成本將拒絕付費(fèi)的人排除在公共物品的受益人之外。假設(shè)小區(qū)內(nèi)某一業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，根據(jù)合同法的一般原理，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)無權(quán)享受物業(yè)服務(wù)者所提供的任何服務(wù)。但實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)者不僅在技術(shù)上不太可能將該業(yè)主排除在享受小區(qū)綠化、治安和公共保潔所帶來的益處者之外，而且在法律上進(jìn)行排除就更為困難。[*]
　　
　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)者所提供服務(wù)的排他性、競(jìng)爭(zhēng)性[*i]
　　
　　
　　三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)者的自然壟斷地位及其獲得
　　
　　近些年來，國(guó)內(nèi)外關(guān)于公共物品提供方式的理論探討和實(shí)踐越來越多。概括起來，無外乎兩大類：如果該公共物品可以通過設(shè)施、技術(shù)的方式較低成本實(shí)現(xiàn)可競(jìng)爭(zhēng)性、可排他性，那么就采取引入多主體競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)方式；如果該公共物品不可以或者難以通過設(shè)施 ……（未完，全文共18105字，當(dāng)前僅顯示3257字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的自然壟斷及其規(guī)制思路》）